Актуальные вопросы покупки недвижимости во время военного положения
С началом введения военного положения многие застройщики и нотариусы ежедневно получают многочисленные запросы относительно легальности заключения договоров купли-продажи недвижимости. Война заставила миллионы людей покинуть свои дома и искать жилье в более безопасных регионах Украины. В результате спрос на жилье есть, а как юридически правильно осуществить его приобретение в условиях военного положения для многих наших граждан пока вопрос недостаточно понятен.
Рынок недвижимости начал испытывать негативное влияние еще со времен пандемии COVID-19. Как только ситуация на рынке стала стабильной, в частности, за счет роста спроса на загородную недвижимость и иностранных инвестиций, слухи о возможной войне задали новый негативный тренд.
Война значительно ухудшила ситуацию, заменив «ковидные» ограничения началом полномасштабной войны, введением военного положения, потерей работы многими нашими гражданами, риском повреждения жилья вследствие вражеских действий, а у большого количества населения полным или частичным уничтожением жилья и другого имущества, полной остановкой строительства ряда объектов и ограничением работы Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 28 февраля 2022 года № 164 были ограничены права нотариусов в совершении нотариальных действий по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (ценное имущество) и такие действия могли совершать исключительно нотариусы, которые были включены в утвержденный Министерством юстиции Украины перечень нотариусов, которыми в условиях военного положения совершаются нотариальные действия по ценному имуществу.
28 апреля 2022 года вступило в силу постановление Кабинета Министров Украины № 480, которое отменило ограничения по купле-продаже недвижимости и позволило нотариусам совершать нотариальные действия с открытием Государственного реестра прав на недвижимое имущество (который был закрыт в связи с введением военного положения для сохранения и недопущение несанкционированного вмешательства в него), вводя ряд исключений. Например, право собственности на недвижимость нельзя приобрести на основании доверенности, выданной собственником имущества – физическим лицом на имя представителя; запрещено осуществлять государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение месяца с момента проведения предварительной государственной регистрации (запрещено проводить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, если оно находится в собственности лица менее одного месяца); запрещено проводить государственную регистрацию права собственности на основании заверенных нотариусом договоров в период с 25 февраля 2022 до включения его в соответствующий перечень.
На сегодняшний день не все нотариусы могут удостоверять договора о переходе права собственности на недвижимое имущество и регистрировать право собственности на него, такие действия могут совершать только нотариусы, внесенные в перечень нотариусов, которые в условиях военного положения могут совершаться нотариальные действия по ценному имуществу, утвержденному приказами Министерства. Украины от 03 мая 2022 года №1760/5, от 06 мая 2022 года №1833/5, от 12 мая 2022 года №1882/5, от 19 мая 2022 года №2016/5, от 24 мая 2022 года № 2057, от 28 мая 2022 года № 2124/5, от 03 июня 2022 года № 2218/5, от 08 июня 2022 г. № 2277/5, от 16 июня 2022 г. № 2498/5, от 21 июня 2022 г. № 2583/5, от 05 июля 2022 г. № 2780/5.
Покупка жилья подразумевает подписание двумя сторонами договора о передаче имущественных прав на недвижимость. В случае приобретения жилья в новостройке у застройщика, кроме договора, обе стороны должны подписать акт приема-передачи недвижимости. Такие документы имеют юридическую силу и свидетельствуют о переходе имущества от одной стороны к другой только после подписания двумя сторонами.
Купля-продажа недвижимости на вторичном рынке только начинает восстанавливаться с начала войны, поэтому обобщённые выводы относительно изменения покупательских цен на квартиры и дома делать еще рано. Очевидным становится тот факт, что в связи с войной достаточно вероятным кажется региональное ценообразование, когда в более безопасной западной части страны недвижимость будет дорожать, на территории приближенной к ведению боевых действий стоимость жилья снизится, а в местах ведения активных боевых действий рынок недвижимости уже практически приостановилась.
Наши советы при приобретении недвижимости:
Если покупать недвижимость на первичном рынке, то необходимо найти сайт застройщика или сайты, где освещается информация о новостройках и жилье, и узнать информацию:
— какие еще объекты недвижимости застройщик строит или уже построил;
— соблюдаются ли сроки сдачи в эксплуатацию объектов строительства;
— какую информацию застройщик размещает на своем сайте;
— какую разрешительную документацию на землю, строительство и т.д. имеет застройщик;
— с какими проблемами сталкиваются владельцы недвижимости после получения недвижимости во владение и т.д.
При встрече необходимо обязательно запросить у застройщика для ознакомления всю документацию на строительство. Среди обязательных документов, которые застройщик должен предоставить, должны быть: лицензия на строительные работы, градостроительные условия и ограничения, разрешение на строительство, документы на землю, право на начало строительных работ, технические условия на подключение коммуникаций, в случае завершенного строительства – Декларация о готовности объекта к эксплуатации и технический паспорт на объект недвижимости.
Если интересует покупка недвижимости на вторичном рынке, стоит убедиться, что продавец действительно владелец квартиры, для этого необходимо запросить у владельца оригиналы правоучредительных документов на жилье (это могут быть: договора купли-продажи, мины, дарения, свидетельство о праве собственности на наследство по закону или по завещанию, свидетельство о праве собственности, решение суда, а также обязательна актуальная выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, если право собственности зарегистрировано после 01.01.2013 года, или справка из Бюро технической инвентаризации о регистрации права собственности, если право собственности зарегистрировано до 01.01.2013 г. Даже предоставление нотариально удостоверенных копий таких документов не может быть подтверждением права собственности на объект недвижимости и может свидетельствовать о ненадежности продавца.
Поскольку экономика нашего государства на данный момент находится в достаточно неопределенном состоянии, купля-продажа недвижимости сейчас является достаточно рискованным процессом.
