З початком введення воєнного стану, багато забудовників та нотаріуси щодня отримують численні запити стосовно легальності укладення договорів купівлі-продажу нерухомості. Війна змусила мільйони людей покинути свої домівки та шукати житло у більш безпечних регіонах України. В результаті попит на житло є, а як юридично правильно здійснити його придбання в умовах воєнного стану для багатьох наших громадян поки є питанням не досить зрозумілим.

Ринок нерухомості почав зазнавати негативного впливу ще з часів пандемії COVID-19. Щойно ситуація на ринку стала стабільною, зокрема за рахунок зростання попиту на заміську нерухомість та іноземних інвестицій, чутки про можливу війну задавали новий негативний тренд.

Війна значно погіршила ситуацію, замінивши «ковідні» обмеження початком повномасштабної війни, введенням воєнного стану, втратою роботи багатьма нашими громадянами, ризиком пошкодження житла внаслідок ворожих дій, а у великої кількості населення повним або частковим знищенням житла та іншого майна, повним зупиненням будівництва низки об’єктів та обмеженням роботи державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Постановою Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 було обмежено права нотаріусів у вчинені нотаріальних дій з реєстрації переходу права власності на нерухоме майно (цінне майно) та такі дії могли вчиняти виключно нотаріуси, які були включені до затвердженого Міністерством юстиції України переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.

28 квітня 2022 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України № 480, яка відмінила обмеження щодо купівлі-продажу нерухомості та дозволила нотаріусам вчиняти нотаріальні дії з відкриттям Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (який було закрито у зв’язку з введенням воєнного стану для збереження інформації та недопущення несанкціонованого втручання до нього), водночас запроваджуючи низку виключень. Наприклад, право власності на нерухомість не можна набути на підставі довіреності, виданої власником майна – фізичною особою на ім’я представника; заборонено здійснювати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно протягом місяця з проведення попередньої державної реєстрації (заборонено проводити державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно, якщо воно перебуває у власності особи менше одного місяця); заборонено проводити державну реєстрацію права власності на підставі посвідчених нотаріусом договорів у період з 25 лютого 2022 року до включення його у відповідний перелік.

На сьогодні не всі нотаріуси можуть посвідчувати договори щодо переходу права власності на нерухоме майна та реєструють право власності на нього, такі дії можуть вчиняти лише нотаріуси внесені до переліку нотаріусів, які в умовах воєнного стану можуть вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна, затвердженого наказами Міністерства юстиції України від 03 травня 2022 року № 1760/5, від 06 травня 2022 року №1833/5, від 12 травня 2022 року № 1882/5, від 19 травня 2022 року № 2016/5, від 24 травня 2022 року № 2057/5, від 28 травня 2022 року № 2124/5, від 03 червня 2022 року № 2218/5, від 08 червня 2022 року № 2277/5, від 16 червня 2022 року № 2498/5, від 21 червня 2022 року № 2583/5, від 05 липня 2022 року № 2780/5.

Купівля житла передбачає підписання двома сторонами договору про передачу майнових прав на нерухомість. У випадку придбання житла в новобудові у забудовника, окрім договору, обидві сторони повинні підписати акт приймання-передачі нерухомості. Такі документи мають юридичну силу та свідчать про перехід майна від одної сторони до іншої лише після їх підписані двома сторонами.

Купівля-продаж нерухомості на вторинному ринку тільки починає відновлюватися від початку війни, а тому узагальнені висновки щодо зміни купівельних цін на квартири та будинки робити ще рано. Очевидним стає той факт що у зв’язку з війною досить ймовірним видається регіональне ціноутворення, коли у більш безпечній західній частині країни нерухомість буде дорожчати, на території наближеній до ведення бойових дій вартість житла зменшиться, а в місцях ведення активних бойових дій ринок нерухомості вже практично призупинився.

Наші поради при придбанні нерухомості:
Якщо купувати нерухомість на первинному ринку, то необхідно знайти сайт забудовника, або сайти де висвітлюється інформація про новобудови і житло, та дізнатись інформацію:
– які ще об’єкти нерухомості забудовник будує або вже побудував;
– чи дотримуються терміни здачі в експлуатацію об’єктів будівництва;
– яку інформацію забудовник розміщує на своєму сайті;
– яку дозвільну документацію на землю, будівництво тощо має забудовник;
– з якими проблемами стикаються власники нерухомості після отримання нерухомість у володіння тощо.

При зустрічі необхідно обов’язково запросити у забудовника до ознайомлення всю документацію на будівництво. Серед обов’язкових документів, які забудовник має надати, повинні бути: ліцензія на будівельні роботи, містобудівні умови і обмеження, дозвіл на будівництво, документи на землю, декларацію про початок будівельних робіт, технічні умови на підключення комунікацій, технічний паспорт, у разі завершеного будівництва – Декларація про готовність об’єкта до експлуатації.

Якщо цікавить купівля нерухомості на вторинному ринку, варто переконатися, що продавець дійсно є власником квартири, для цього необхідно запросити у власника квартири оригінали правоустановчих документів на житло (це можуть бути: договори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про право власності на спадщину за законом або за заповітом, свідоцтво про право власності, рішення суду, а також обов’язковим є актуальний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо право власності зареєстроване після 01.01.2013 року, або довідка з Бюро технічної інвентаризації про реєстрацію права власності, якщо право власності зареєстроване до 01.01.2013 року. Навіть надання нотаріально посвідчених копій таких документів не може бути підтвердженням права власності на об’єкт нерухомості та може свідчити про ненадійність продавця.

Оскільки економіка нашої держави на даний час перебуває у досить невизначеному стані, купівля-продаж нерухомості наразі є достатньо ризикованим процесом.